Yargıtay’dan Önemli İçtihadı Birleştirme Kararı: Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Üçüncü Kişilerin Tapu Edinimleri – Kararın Önemi
Bu kararın temel önemi, tapu siciline güven ilkesini çok daha güçlü bir şekilde vurgulamasıdır. Önceki uygulamalarda, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçersizliği veya feshi halinde, yükleniciye devredilen arsa paylarını ya da bağımsız bölümleri sonradan edinen üçüncü kişilerin iyi niyetli olup olmadıklarına bakılmaksızın kazanımları da geçersiz sayılabiliyordu. Bu durum, özellikle inşaatın ilerlemesiyle birlikte müteahhitten daire alan veya arsa payı edinen iyi niyetli üçüncü kişilerin mağduriyetine yol açıyordu.
Yeni içtihadı birleştirme kararı ile bu durum değişmiştir. Artık, yükleniciye devredilen taşınmazın üçüncü kişilere satılması veya ipotek tesis edilmesi halinde, sözleşmenin sonradan geçersizliğinin tespiti veya geriye etkili feshi ileri sürülse bile, tapuya güvenerek işlem yapan iyi niyetli üçüncü kişilerin mülkiyet hakları korunacaktır. Bu, tapu sicilinin aleniyet ve güvenilirlik ilkelerini pekiştiren bir yaklaşımdır.
Hukuki Sonuçları
Bu içtihadı birleştirme kararının getirdiği hukuki sonuçlar şu şekilde özetlenebilir:
- Tapuya Güven İlkesinin Güçlenmesi: En belirgin sonuç, tapu siciline güven ilkesinin kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde daha geniş bir uygulama alanı bulmasıdır. Artık, tapuda adına tescil yapılmış bir taşınmazı iyi niyetle edinen üçüncü kişiler, sözleşmenin sonradan feshi veya geçersizliği gibi durumlardan etkilenmeyeceklerdir. Bu, taşınmaz ticaretinde hukuki güvenliği artıracaktır.
- Üçüncü Kişilerin Korunması: Müteahhitten daire veya arsa payı alan iyi niyetli üçüncü kişilerin mağduriyet riski azalmıştır. Tapu sicilinden edindikleri haklar, sözleşmenin tarafları arasındaki ihtilaflardan bağımsız olarak korunacaktır.
- Arsa Sahipleri İçin Risk Yönetimi ve Önleyici Hukukun Önemi: Karar, arsa sahipleri için önleyici hukukun ve sözleşme aşamasında daha dikkatli olmanın önemini artırmıştır. Arsa sahiplerinin, sözleşmelerde haklarını daha etkin kullanmalarını sağlayacak mekanizmalar üzerinde durmaları, tapu devirlerini kontrollü yapmaları veya tapu şerhleri gibi tedbirleri almaları daha kritik hale gelmiştir. Aksi halde, yüklenicinin iyi niyetli üçüncü kişilere yapacağı devirler nedeniyle, sözleşmenin feshinde dahi tapu iptali davası açma imkanları kısıtlanabilecektir.
- Müteahhitlerin Sorumluluğu: Müteahhitler, sözleşmedeki yükümlülüklerini yerine getirmeden yaptıkları devirler nedeniyle arsa sahibine karşı daha fazla tazminat sorumluluğu ile karşılaşabilirler. Zira, arsa sahibinin tapu iptali yoluyla geri alamadığı bağımsız bölümlerin bedelini müteahhitten tazmin etme hakkı devam edecektir.
- Sözleşmenin Geriye Etkili Feshi ve Tasfiye: Sözleşmenin geriye etkili feshi halinde, müteahhide avans olarak devredilen arsa payları talep halinde arsa sahibine geri döner. Ancak, bu yeni karar kapsamında, eğer bu arsa payları iyi niyetli üçüncü kişilere devredilmişse, arsa sahibinin bu kişilere karşı tapu iptal davası açması zorlaşmıştır. Bu durumda, arsa sahibinin tazminat hakkı daha ön plana çıkacaktır.
Bu içtihadı birleştirme kararı, kat karşılığı inşaat sözleşmelerine ilişkin uyuşmazlıkların çözümünde önemli bir yol gösterici olacak ve tarafların hukuki pozisyonlarını yeniden değerlendirmelerini gerektirecektir.