Bu durumda ev sahibi iki yoldan birini izleyebilir:
Birinci yol olarak ev sahibi, kiracıya kira bedelini veya kira aidatını ödemesi için ihtarname yollayacaktır. Kiracının ihtarnamede yazılanları yapmaması halinde Sulh Hukuk Mahkemesinde dava yoluyla kiracıyı tahliye davası açacaktır.
İkinci yol ise icra takibi yapılarak kira bedelinin veya aidatın ödenmesi talep edilebilir. Ödeme yapılmaması ve yasal sürelerin geçmesi halinde ise mahkeme yoluyla tahliye davası açılması yoluna gidilebilecektir.
Sulh Hukuk Mahkemesinde Açılacak Olan Tahliye Davasında Dikkat Edilmesi Gerekenler Nelerdir?
TBK 315. maddeye göre: “Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.
Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz
gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye
başlar.
“
TBK’ da belirtilmiş olan yan giderin içerisine aidat bedelleri de girmektedir (Yargıtay 8 H.D. 2017/3731 Esas ve 2017/12158 Karar 04/10/2017 tarihli kararı). Burada önemli olan kiracının sorumluluğunda olan bir aidat olmasıdır. Ev sahibinin sorumluluğu varsa bu yola gidilemeyecektir.
Aidatı ödemeyen veya kira bedelini ödemeyen kiracıya karşı ev sahibi, kiracıya en az 30 günlük ödeme süresi verdiğini aksi halde kira sözleşmesinin feshedileceğini ve tahliye davası açacağını ihtarname göndererek bildirmelidir. Gönderilecek ihtarnamenin noter aracılığıyla gönderilmesinde fayda vardır. Bu sayede ispat yönünden kolaylık sağlanacaktır ve dava süresi de kısalacaktır.
Tahliye davasında yetkili mahkeme kiralanan taşınmazın olduğu yer mahkemesidir. Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açmadan önce zorunlu arabuluculuğa başvurulması gerekmektedir. Aksi takdirde dava şartı yokluğu nedeniyle dava reddedilecektir.
İcra Takibi ve Ödememe Halinde Açılacak Olan Tahliye Davasında Dikkat Edilmesi Gerekenler Nelerdir?
Kiracının sorumluluğunda olan aidatların ödenmemesi halinde aidat borcunu ev sahibinin ödemesi gerekmektedir. Bu durumlarda ev sahiplerine icra takibi başlatıldığı sıklıkla görülmektedir. Aidat borcunu ödeyen ev sahibi borç bedelini rücuen kiracıdan icra takibi yoluyla isteyebilecektir.
Kira bedelini veya aidat borcunu ödemeyen kiracıya karşı ev sahibi kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle ilamsız icra takibi başlatabilecektir. Hakkında icra takibi başlatılmış olan kiracının ödeme emrine 7 günlük itiraz süresinin yanında 30 günlük ödeme süresi vardır. 30 günlük ödeme süresinde kiracının borcunu ödemesi halinde tahliye talep edilemeyecektir. Ancak kiracı icra takibine rağmen 7 günlük yasal sürede itiraz etmezse ve 30 günlük ödeme süresinde de borcunu ödemezse 30 günlük sürenin bitiminden itibaren 6 ay içinde icra takibinin yapıldığı yer icra mahkemesinde kiracının tahliyesi talep edebilecektir. Dikkat edilmesi gereken nokta mahkemeden tahliye talep edilebilmesi için icra takip talebinde tahliye talebinin de belirtilmesi gerektiğidir. İcra Mahkemesinde görülecek tahliye davasında zorunlu arabuluculuk şartı aranmamaktadır. Bu nedenle icra mahkemesinde dava açmak isteyen ev sahibi arabulucuya başvurmadan direkt dava açabilecektir.
Hangi Duruma Başvurmak Yararlı Olacaktır?
İcra Mahkemesi ve Sulh Hukuk mahkemesinde tahliye davasını kıyasladığımızda genelde İcra Mahkemesinde açılan tahliye davaları Sulh Hukuk Mahkemesinde görülen tahliye davasına kıyasla daha kısa sürede sonuçlanmaktadır.
Aynı zamanda iki mahkeme açısında harç farklılıkları bulunmaktadır. Sulh Hukuk Mahkemesi yıllık kira bedeli üzerinden nispi bir harca tabiyken İcra Mahkemesi maktu harca tabidir.
İcra Mahkemesinde açılan tahliye davasının artıları daha çok gözüküyor olsa bile gerekli şartlar sağlanamadığında İcra Mahkemesinde tahliye davası açılamayacaktır. Yaşadığınız durumun şartlarına göre bir başvuru yoluna gitmek daha güvenlidir. Bu nedenle avukatınıza danışmanız daha faydalı olacaktır.
Stj. Av. Eda HEVESLİ