Kira Hukukunun Kapsamı:
Kira sözleşmesinden doğan uyuşmazlıklar 6089 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nu esas alınarak çözümlenmektedir. Kira sözleşmesinin tarafları temel olarak kiraya veren ve kiracı olarak kabul edilir. Kiraya veren; kira konusu olan şeyin kullanımı ve yararlanmasını kiracıya bırakan kişi, kiracı ise kira konusu olan şeyin karşılığında kiraya verene bedel ödeyen kişi olarak tanımlanmaktadır.
Kira Sözleşmesi:
Türk Borçlar Kanunu 299. Maddesine göre; Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmasını kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Kira sözleşmesinin konusunu taşınır, taşınmaz veya herhangi bir hakkın kullanımı oluşturabilmektedir.
Kira Sözleşmesinin Şekli:
Kira sözleşmesinin kanuni tanımını hâlihazırda incelemiştik. TBK’nın 299. Maddesinde kira sözleşmesi açıklanırken kiraya veren ile kiracının tanımı yapılmış olup kira sözleşmesi için herhangi bir geçerlilik şartı aranmamıştır. Bu sebeple kira sözleşmesinin yazılı veya sözlü yapılmasının önünde herhangi bir engel yoktur. Ancak doğması mümkün olabilecek uyuşmazlıkların önünü kesmek amacıyla kira sözleşmesinin yazılı olarak yapılması günümüzde daha çok tercih edilmektedir.
Kira Sözleşmesinin Türleri:
Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen kira sözleşmesi türleri 3 başlık altında incelenebilir.
Adi kira sözleşmesi
Konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmesi
Ürün (hasılat) kira sözleşmesi
Adi Kira Sözleşmesi:
Kanunda kira sözleşmesi genel hükümler başlığı altında yer verilen kiralayanın, bir şeyin belirli bir süre kullanılmasını bir bedel karşılığında kiracıya devretme borcu altına girdiği bir sözleşmedir tanımı adi kira sözleşmesi olarak ifade edilir.
Konut ve Çatılı İş Yeri Sözleşmesi:
Konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmesinin tanımı kanun koyucu tarafından kanunda yapılmamış olsa dahi kendiliğinden anlaşılmaktadır. Öyle ki konut ve çatılı iş yeri işlevi gören yerlerin kiralanmasına ilişkin sözleşmelerden ibarettir.
Ürün Kirası Sözleşmesi:
Ürün kirası sözleşmesi; kiraya verenin, kiracıya, ürün veren bir şeyin veya hakkın kullanılmasını ve ürünlerin devşirilmesini bedel karşılığında bırakmayı üstlendiği sözleşmedir.
Kira Süresi:
Kira sözleşmesi belirli ve belirli olmayan bir süre için yapılabilir. Belirli süreli kira sözleşme; kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek kira sözleşmesidir. Belirsiz süreli kira sözleşmesi ise kanunda belirli süreli kira sözleşmelerinin dışında kalan sözleşmeler olarak açıklanmıştır.
Kiracının Hak ve Yükümlülükleri:
Kiranın hak ve yükümlülükleri TBK’de hüküm altına alınmış olup, kira bedelini zamanında ödeme borcu, temizlik ve bakım giderlerini ödeme borcu, ayıpları kiraya verene bildirme borcu, ayıpların giderilmesine ve kiralananın gösterilmesine katlanma borcu, kiralananı özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu, şartlar sağlandığında kiralananın geri verilmesi borcu olarak sayılabilir. Bunlarla birlikte konut ve çatılı iş yeri kiralamalarında sözleşme ile kiracıya güvence verme borcu yüklenebilmektedir.
Kiraya Verenin Hak ve Yükümlülükleri:
Kiraya verenin hak ve yükümlülükleri TBK’nın 301. ve 312. Maddeleri arasında hüküm altına alınmıştır. Kanuna göre kiralananı kararlaştırılan tarihte sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek, vergi ve benzeri yükümlülüklere katlanmak, kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere, kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderlere katlanmak, kiralananda ortaya çıkan ayıplara katlanmak, üçüncü kişinin ileri sürdüğü haklar sebebiyle sorumlulukları üstlenmekle kiraya verenin yükümlülükleridir.
Kira Hukukunda Alt Kira Sözleşmesi:
Alt kira ilişkisinin kurulması TBK’nin 322. Maddesinde düzenlenmiştir. TBK’nin 322. Maddesinde “Kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceği gibi, kullanım hakkını da başkasına devredebilir. Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez. Alt kiracı, kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullandığı takdirde kiracı, kiraya verene karşı sorumlu olur. Bu durumda kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya veya kullanım hakkını devralana karşı da kullanabilir.” denilerek alt kira sözleşmesinin hukuki dayanağı hüküm altına alınmıştır.
Kanuna göre alt kiracının haklarının çerçevesi, asıl kiracı ve kiraya veren arasındaki sözleşmeyi esas alınarak çizilmektedir. Bununla birlikte sözleşme ile aksi kararlaştırılmadığı süre alt kiracının sahip olduğu hakkı tekrar alt kiracıya devretmesinde herhangi bir hukuki engel söz konusu değildir.
Kira İlişkisinin Devri:
Kiracı bakımından kira ilişkisini devredebilme hakkı kiraya verenin yazılı rıza beyanına bağlıdır. Kiraya verenin rıza verme bakımından herhangi bir mecburiyeti yoktur. Ancak bu kuralın istisnası olarak kiraya veren, işyeri kiralarında haklı neden olmadan rızayı vermekten kaçınamaz. İşyeri kiralarında kira ilişkisinin devri sonucunda devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla 2 yıl süreyle devralan kiracı ile birlikte müteselsil sorumluluk altındadır. İşyeri kiralarının dışındaki kira ilişkileri bakımından kira ilişkisinin devri halinde ise devredilen kiracı, kira sözleşmesinde devreden kiracının yerine geçer ve devreden kiracı, kiraya verene karşı borçlarından kurtulur.
Kira İlişkisinin Devrinin Şartları:
Kira ilişkisinin devrinin şartları 3 başlık altında sıralanabilir.
Kira sözleşmesinin varlığı
Devreden ve devralan kiracının devir konusu üzerinde anlaşma sağlamaları
Kiraya verenin yazılı onayı
Kira sözleşmesine konu olan kiralanan aile konutu niteliğinde ise TBK’nin aile konutu hakkında düzenlenmiş olan 349. Maddesinin incelenmesi gerekmektedir. İlgili maddeye göre aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez. Aile konutu üzerinde kurulan kira ilişkisinin devri için sayılan 3 şartın yanında eşin rızasının da alınması gerektiği kanundan anlaşılmaktadır.
Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi:
Kira sözleşmesinde açık veya örtülü bir şekilde kira ilişkisinin sona erme tarihi belirlenmişse, kira sözleşmesi belirlenen tarihte sona erer. Ancak kira sözleşmesinin sona ermesinden sonra açık bir anlaşma olmaksızın taraflarca kira ilişkisine devam edilirse kira ilişkisi belirsiz süreli kira sözleşmesi niteliğine sahip olur.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde taraflardan her biri, daha uzun bir fesih bildirim süresi veya başka bir fesih dönemi kararlaştırılmış olmadıkça, yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilir. Kanuna göre bir taşınmaza veya taşınır bir yapıya ilişkin kira sözleşmesinin yasal fesih süresi yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir âdetin bulunmaması durumunda, altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresidir. Taşınırlara ilişkin kira sözleşmelerinde ise fesih süresi 3 gün olarak kabul edilir. Taraflardan her biri kira sözleşmesini üç gün önceden yapılacak fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. Ancak bu durumun istisnası; Kiraya verenin meslekî faaliyeti gereği kiraya verdiği ve kiracının da özel kullanımına yarayan taşınır bir malın kiracısı, kira sözleşmesini, üç aylık kira dönemi sonu için en az bir ay önceden yapacağı bir fesih bildirimiyle sona erdirebilmesidir.
Kira Hukuku Kapsamında Görülen Davalar:
· Kira bedelinin tespiti davası
· Kira farkı alacağı davası
· Kira sözleşmesinin sona ermesi sebebiyle tahliye davası
· Kira uyarlama davası
· Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye davası
· Kiraya verinin ihtiyacı nedeniyle tahliye davası
· Yeni malikin ihtiyacı olması nedeniyle tahliye davası
· Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye davası
· Kira sözleşmesinin 10 yıl uzaması sonunda açılan tahliye davası
· İmar ve inşa nedeniyle tahliye davası
· Kiracının taahhüdüne dayanan tahliye davası
· Haklı sebeple kiracıya verilen 2 ihtar sebebiyle tahliye davası
· Kiracının veya eşinin aynı ilçe veya belde sınırları içerisinde kullanıma uygun kendi konutunun bulunmasına sebebiyle tahliye dava
· Kiralanandaki ortaya çıkan ayıplara ilişkin tespit davası
Kira Hukuku Kapsamında Görülen Davalar Bakımından Görevli ve Yetkili Mahkemeler:
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar sonucu açılan davalar Sulh Hukuk Mahkemeleri tarafından görülür.
Yetkili mahkemenin tespiti bakımından ise genel yetki kuralları esas alınır. Buna göre, davalının yerleşim yeri mahkemesi genel yetkili mahkemedir. Tarafların her ikisinin de tacir sıfatlı olması durumunda yetki sözleşmesi yaparak yetkili mahkemeyi kendilerinin kararlaştırma imkânı da taraflara verilmiştir.
Marka Hukuk Bürosu Olarak Kira Hukuku ile İlgili Verdiğimiz Başlıca Hizmetlerimiz:
· Kira hukuku alanında danışmanlık hizmeti verilmesi
· Kira sözleşmesinin hazırlanması
· Hazırlanan kira sözleşmelerinin hukuki uygunluğu bakımından incelenmesi
· Güvence bedelinin geri alınması sürecinin takibinin yapılması
· Tahliye taahhütnamesinin hazırlanması
· Kira alacaklarına yönelik icra takibinin yapılması
· Kira ilişkisinden kaynaklı ihtarname hazırlanıp gönderilmesi
· Kiralanandaki ortaya çıkan ayıplara ilişkin tespit davası açılması ve takip edilmesi
· Tahliye davalarının açılması ve takip edilmesi
· Ecrimisil davalarının açılması ve takip edilmesi
· Kira tespit davasının açılması ve takip edilmesi
KİRA TESPİT DAVASI:
Kira bedelinin belirlenmesi için, kira tespit davasını kiralayan, malik veya kiracı her zaman açabilir. Ancak bu dava, yeni sözleşme dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.
KİRA FARK ALACAĞI DAVASI:
Kira sözleşmesinde taraflarca belirlenen kira artışına ilişkin şart geçerli olup tarafları bağlar. Sözleşmede belirlenen artış hükmü gereğince kiracının kira parasını her yenilenen kira yılında sözleşmedeki artış oranına uygun şekilde artırarak ödemesi gerekir. 6098 sayılı T.B.K.nun kira bedelinin belirlenmesi başlıklı 344. maddesinde; “tarafların yenilen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki (ÜFE) artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.” hükmü dikkate alınarak ÜFE artış oranını geçmemek üzere sözleşmedeki artış hükmü doğrultusunda kira fark alacağının tahsili talep edilebilir. Dolayısıyla takip tarihinden geriye doğru beş yıllık kira farkı alacağının tahsiline ilişkin dava açılabilir.
TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ:
Kira sözleşmesinden bağımsız olarak bir taşınmazı kiralayan kiracının, sözleşme bitiminde kiraladığı taşınmazı herhangi bir şart öne sürmeden boşaltacağına dair verdiği yazılı irade beyanına tahliye taahhütnamesi adı verilir. Tahliye taahhütnamesinin hukuki olarak kabul edilebilir olması için yazılı şekilde yapılması, sözleşme tarihinden itibaren belirli bir sürenin geçmesi ve kiracının özgür iradesine dayanarak tahliye kararının belirtilmesi gerekir. Taahhütnamenin geçerli olabilmesi için kiracının belirli bir süre taşınmazda oturması esas alınır. Bu nedenle kira sözleşmesi esnasında yapılan tahliye taahhütnameleri geçersiz kabul edilir. Tahliye taahhütüne rağmen süre bitiminde kiracının mülkü boşaltmaması durumunda, kiraya veren taahhüt tarihinin bitiminden 30 gün öncesinde ihtarname çekerek dava ve icra yoluna gidebilir.
KİRA SÖZLEŞMESİNİN FESHİ- KİRALANANIN TAHLİYESİ – TAHLİYE DAVASI
A – KİRA SÖZLEŞMESİNİN FESHİ
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.
Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır.
Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez.
B – KİRALANANIN TAHLİYESİ
B – 1 KİRA BEDELİNİN ÖDENMEMESİ NEDENİYE TAHLİYE
Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle açılan tahliye davasında kira akdinin yazılı olması bir şart olarak aranmamaktadır. Kiraya veren, kiracının borcunu süresinde ödememesi üzerine doğrudan icra müdürlüğüne başvurarak ihtarlı ödeme emri gönderir ve kira bedelinin 30 gün içerisinde ödenmesi için süre verir. Borçlu bu ödeme emrine 7 gün içinde itiraz edebilir.
Borçlu kiracı tarafından itiraz süresi içerisinde takibe itiraz edilmez ise takip kesinleşir ve kira sözleşmesinin varlığı ve talep edilen kira borcu kabul edilmiş sayılır. Ancak kanun burada borçluya 30 günlük bir ödeme süresi vermiştir. Bu sebeple bu süre dolmadan alacaklı haciz ve tahliye yoluna başvuramayacaktır. Borçlu kiracı 7 günlük itiraz süresi içinde itiraz etmemiş 30 günlük ödeme süresinde de ödeme yapmamış ise;
Alacaklı, kirayı veren 30 günlük ödeme süresinin bitiminden itibaren 6 ay içinde icra mahkemesinden kiracı borçlunun kiralanandan tahliyesini isteyebilir.
Aynı zamanda kira alacağının tahsili amacıyla borçlu kiracının mallarını üzerinde haciz işlemi gerçekleştirebilir.
B – 2 KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİ NEDENİYLE TAHLİYE
Kira süresinin sona ermesi sebebiyle tahliye yoluna başvurmak için kiraya verenin elinde yazılı bir kira veya tahliye taahhüdünün olması gerekmektedir. Sözlü bir anlaşma kiralananın bu şekilde tahliyesi için yeterli kabul edilmemektedir. Taşınmazlar için yazılı bir kira sözleşmesi yoksa yazılı tahliye taahhüdünün varlığı yeterli olacaktır. Kira süresinin bitmesi nedeniyle tahliyede icra dairesi artık ödeme emri değil, tahliye emri gönderecektir. Takibin kesinleşmesinin ardından artık sadece tahliye söz konusudur.
Kiraya veren kira süresinin sona ermesinden sonra sözleşmeyi yenilemek istemiyorsa sürenin sona ermesinden itibaren bir ay içinde kiracının tahliyesi için takip başlatmalıdır. Kiraya verenin kiracıya karşı genel mahkeme olan Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açması gerekir.
KİRACININ BORÇLARI SEBEBİYLE KİRAYA VERENİN HAPİS HAKKI
Taşınmaz kiralarında kiraya veren, işlemiş bir yıllık ve işlemekte olan altı aylık kira bedelinin güvencesi olmak üzere, kiralananda bulunan ve kiralananın döşenmesine veya kullanılmasına yarayan taşınırlar üzerinde hapis hakkına sahiptir. Ancak alacaklı kiraya veren bu hapis hakkını, kiracının haczedilemeyen malları üzerinde kullanamayacaktır.
KİRA UYARLAMA DAVASI
Kira sözleşmesi kurulurken var olan koşullar öngörülemez bir şekilde sonradan değişebilir ve bu değişimin sonucu olarak sözleşmedeki denge, bir tarafın aleyhine katlanılamayacak ölçüde bozulabilir; borcunu ifa etmesi taraf açısından aşırı güçleşmiş olabilir. Bu durumda da katı bir şekilde sözleşmeye bağlılık ilkesinin uygulanması ve borcun aynen ifasının borçludan beklenmesi, adalete, dürüstlüğe ve hakkaniyete aykırı düşer; Bu olumsuz sonuçların önüne geçebilmek için sözleşme değişen bu koşullara göre yeniden uyarlanır.
GAYRİMENKUL KİRALAMA
Büromuzda yalnızca kira davaları değil; gayrimenkul kiralama, kira sözleşmesi hazırlama, kira ödeme takibi ve kira sözleşmelerinin yenilenme dönem takipleri ile yeni sözleşme düzenleme meselelerinde hukuki yardım verilmektedir.